Immer häufiger werden Immobilien vererbt oder verschenkt. Was es dabei zu beachten gilt, soll hier näher beleuchtet werden:

Wer die Immobilie an Familienmitglieder weitergeben möchte, sollte sich darüber Gedanken machen, ob er sie vererben oder bereits zu Lebzeiten verschenken möchte. In beiden genannten Fällen sind von den Begünstigten Steuern zu zahlen. Die im individuellen Fall geltenden Sätze sind bei Erbschafts- und Schenkungssteuer gleich hoch. Auch die nach Verwandtschaftsgrad gestaffelten Steuerfreibeträge sind gleich.

So können beispielsweise Ehe- oder eingetragene Lebenspartner eine Immobilie bis zu einem Wert von 500.000,00 € erben oder aber geschenkt bekommen, ohne darauf Steuern zahlen zu müssen.

Sukzessive steuergünstig oder steuerfrei den Nachlass bereits zu Lebzeiten auf die Nachkommen übertragen

Bei Kindern liegt der Freibetrag bei 400.000,00 €, bei Enkeln bei 200.000,00 €. Das Besondere bei einer Schenkung ist aber, dass Betroffene den Freibetrag alle 10 Jahre neu ausschöpfen können.

Will jemand also ein Vermögen verschenken, dessen Höhe über dem persönlichen Freibetrag des Beschenkten liegt, kann er dies steuergünstig oder gar steuerfrei bereits zu Lebzeiten sukzessive tun.

Ein Kind kann beispielsweise erst die Eigentumswohnung im Wert von 350.000,00 € und dann nach 10 Jahren noch Geldvermögen von 100.000,00 € erhalten.

Egal ob Schenkung oder Erbe: Überschreitet der Immobilienwert den persönlichen Freibetrag, fällt Erschafts- bzw. Schenkungssteuer an – und zwar auf den Betrag, der nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt. Eine Besonderheit gilt für die engsten Angehörigen:

Vererbt ein Ehemann seiner Frau das bisher selbst genutzte Haus, kann sie unabhängig vom Freibetrag steuerfrei erben, wenn sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleibt. Auch für Kinder gilt das, allerdings mit einer Einschränkung:

Das Erbe bleibt steuerfrei, wenn die Wohnfläche der Immobilie nicht größer als 200 qm ist.

Beim Vererben von Immobilien steckt die Tücke im Detail

 

Bevor die Entscheidung fällt, auf welchem Weg der Besitzer die Immobilie weitergeben möchte, sollte er sich auf jeden Fall rechtlich beraten lassen. Denn oft steckt die Tücke im Detail. Die Berechnung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist sehr komplex, da kann oftmals nur ein Steuerberater helfen.

Wer seine Immobilie vererben möchte, sollte ein Testament aufsetzen – handschriftlich, mit Datum und Unterschrift versehen oder am besten gleich ein notarielles Testament.

Ein Vertrag über eine geplante Schenkung erfordert immer eine notarielle Beurkundung – egal, was der Betreffende verschenken will. Das gilt also auch für jede Übertragung des Eigentums an einer Immobilie. Es muss ein vom Notar beurkundeter Übergabe- oder Schenkungsvertrag her, in dem der Eigentümer festlegen kann, was bis zu seinem Tod mit der Immobilie geschieht: So kann er beispielsweise mit dem Wohnrecht oder Nießbrauch das Nutzungsrecht an der Immobilie regeln, dass er noch lebenslang in dem Haus oder der Wohnung wohnen bleiben oder im Falle eines Mehrfamilienhauses auch anfallende Mieten für sich behalten darf.

Der Schenker kann sich ein Widerrufsrecht einräumen

 

Er kann sich aber auch ein Rückforderungsrecht in Form einer Rückfallklausel vorbehalten, etwa wenn der Beschenkte insolvent wird oder die Immobilie weiterverkaufen möchte. Eine weitere Möglichkeit:

Der bisherige Eigentümer kann sich ein Widerrufsrecht einräumen. Sollte er selbst in finanzielle Not geraten, kann er so die Schenkung rückgängig machen.

Vererben: Pro und Contra

Auf den Erbfall sollte in jedem Fall gewartet werden, wenn die Immobilie noch nicht abbezahlt oder der Erbe noch minderjährig ist. Denn bei minderjährigen Erben würde über eine künftige Veräußerung oder Belastung das Familiengericht mitentscheiden.

Wenn das Eigenheim bei Berufsunfähigkeit oder im Alter zur Versorgung benötigt wird, sollte ebenfalls das Vererben dem Verschenken vorgezogen werden.

Aus rein steuerlichen Gründen sollte sich kein Immobilienbesitzer für eine Schenkung entscheiden, weil es Aspekte geben kann, die wichtiger sind, als Steuern zu sparen.

So oder so gilt, dass jeder Immobilienbesitzer zu Lebzeiten festlegen sollte, wer das Haus oder die Wohnung erbt – etwa mit einem Testament oder einem Erbvertrag.

Verschenken: Pro und Contra

Gerade bei größerem Vermögen bietet es sich an, die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die nächste Generation weiterzugeben. Das kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, vor allem, wenn man dabei eine Generation überspringt – also die Immobilie direkt an ein Enkelkind weitergibt. Für manche geht es aber nicht nur um Geld, sondern um das beruhigende Gefühl, alles geregelt zu haben.

Der größte Unterschied zwischen Vererben und Verschenken besteht in den persönlichen Freibeträgen, die bei einer Schenkung alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden können.

Grundsätzlich gilt: Geschenkt ist geschenkt. Sie sollten deshalb die eigenen vier Wände nur dann zu Lebzeiten übertragen, wenn die Familien und Vermögensverhältnisse gefestigt sind.

Wer sein Eigenheim vor dem Tod überträgt, muss aber auch an sich denken. Ein ausgefeilter Übergabevertrag hilft dabei – er regelt Wohnungsrecht, Nießbrauch oder auch ein Rückforderungsrecht, falls der Beschenkte insolvent wird oder sich scheiden lässt.

 

 

 

Clever vererben

Freibeträge mindern die Steuerlast. Es sollte das seit 2009 geltende Erbrecht so eingesetzt werden, dass die erhöhten Freibeträge zu einer finanziellen Entlastung führen. Je näher der Erbe mit dem Verstorbenen verwandt ist, desto höher die Freibeträge und desto geringer die Steuer.

Unterschiedliche Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner                                              500.000,00 €

Kinder, Stiefinder                                                                                           400.000,00 €

Enkel                                                                                                                   200.000,00 €

Eltern, Großeltern                                                                                         100.000,00 €

alle anderen Erben                                                                                          20.000,00 €

Erben können eine Immobilie auch ablehnen

Wenn der Gegenwert für jeden Einzelnen klein ist und um diesen noch dazu ein rechtlicher Streit entbrennt, übersteigen die Rechtskosten schnell den möglichen Gewinn. Ebenso wichtig ist eine genaue Rechnung, welche Altlasten das Erbe durch Kredite oder dringende Sanierungen noch hat. In manchen Fällen ist es für potenzielle Erben daher sinnvoll, ihr Erbe abzulehnen.

Einige wichtig Punkte kompakt zusammengefasst:

– Mit einem Testament unbedingt noch zu Lebzeiten festlegen, wer Ihre Immobilie erben soll. Oder Sie verschenken Ihr Eigenheim und regeln damit alles im Vorhinein.

– Nutzen Sie die Freibeträge des zu Beschenkenden, indem Sie Ihre Immobilie Stück für Stück verschenken, damit der Beschenkte den Freibetrag all zehn Jahr erneut ausnutzen kann.

– An erster Stelle steht Ihre Altersvorsorge. Nur wenn diese gesichert ist, sollten Sie Ihren Besitz verschenken.

– Lassen Sie sich bei einer Schenkung einen Nießbrauch eintragen, damit Sie die Immobilie zu Lebzeiten selbst nutzen oder vermieten können.

– Lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Erbrecht, einem Steuerberater oder Notar beraten, ob in Ihrer individuellen Situation eine Erbschaft oder eine Schenkung sinnvoll ist.

– Wer eine Immobilie im Ausland besitzt und diese vererben möchte, sollte in jedem Fall juristischen Rat heranziehen.