Beide Begrifflichkeiten schaffen immer wieder Verwirrung bei Interessenten. Wir möchten mit diesem Dossier etwas Licht ins Dunkel bringen und Interessenten – die ja Laien auf dem Gebiet des Wohnungseigentumsrechts sind – abholen und ihnen den Einstieg in die verwirrende Welt der Wohnungseigentümergemeinschaften erleichtern.
Zunächst einmal muss erklärt werden, was Wohnungseigentum überhaupt ist.
Bewusst sprechen wir hier nicht von „der Eigentumswohnung“ weil dieser Begriff den Laien viel zu sehr verwirrt.
Hier nun die Definition:
Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es hört. Es wird durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch begründet. Jede Wohnung erhält bei der Entstehung ein eigenes Grundbuchblatt und kann deshalb wie jede andere Immobilie verkauft, mit Grundpfandrechten belastet oder vererbt werden.
Den Begriff „Wohnung“ möchten wir hier für Sie auch noch einmal genau definieren:
Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen. Dazu gehören stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit sowie Wasserversorgung, Ausguss und WC“.
Stets verbunden mit der Wohnung ist ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, in erster Linie am Grundstück und an den konstruktiv notwendigen Teilen des Gebäudes. Der Miteigentumsanteil muss als konkreter Bruchteil festgelegt sein und wird typischerweise in Tausendstel angegeben –
- B. 214,5/1000tel.
Ebenfalls zum Wohnungseigentum gehört das Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft welches jedem Wohnungseigentümer das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung gibt, gemeinsam mit den anderen Eigentümern der Gemeinschaft über die Verwaltung der Gemeinschaft zu bestimmen und insbesondere seine Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung wahrzunehmen.
Die Wohnungseigentümerversammlung findet einmal jährlich statt. Jedes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Recht für diese Versammlung Tagesordnungspunkte zu adressieren. Diesen Tagesordnungspunkt „verarbeitet“ der zuständige Verwalter der auch die Einladung zu der Versammlung ausspricht.
Für den Wohnungseigentums-Laien sind die folgenden Begrifflichkeiten am wichtigsten. Im Folgenden geht es um das Sondereigentum, das Teileigentum und das Gemeinschaftseigentum:
Das Sondereigentum ist Eigentum an den Räumen einer Wohnung. Es steht regelmäßig in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Das Sondereigentum und der Miteigentumsanteil bilden das Wohnungseigentum.
Zum Sondereigentum zählen auch die zu diesen Räumen gehörenden wesentlichen Bestandteile, soweit diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das auf Sondereigentum beruhende Recht anderer Wohnungseigentümer über Gebühr beeinträchtigt wird und ohne, dass die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.
Die Zugehörigkeit zum Sondereigentum wird für Bestandteile mit den oben genannten Eigenschaften auch ohne besondere Erklärung unterstellt.
Beispiele für Sondereigentum:
Nicht tragende Wände innerhalb der zum Sondereigentum erklärten Wohnung, Tapeten, Verputz an den Wänden, Einbauschränke, Badewanne, Decken- und Wandverkleidungen, Etagenheizung, Bodenbelag. Sondereigentum ist auch die Einbauküche.
Das Sondereigentum ist in der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. Wer unsicher ist, kann dort nachschauen und erhält im Überblick alle wichtigen Informationen.
Beim Teileigentum handelt es sich nicht – wie beim Sondereigentum – um Wohnräume, sondern um nicht zu Wohnzwecken dienende Räume wie z. B. Keller, Geschäftsräume oder Räume für sonstige gewerbliche Zwecke.
Hierfür gelten die gleichen Vorschriften wie für das Wohnungseigentum.
Neben den Begriffen Wohnungseigentum und Teileigentum müssen die Begriffe Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum richtig zugeordnet werden.
Von dieser Zuordnung hängt die Zuständigkeit und natürlich die Kostentragungspflicht für die Instandhaltung ab = wer ist für die Beauftragung und Zahlung einer Maßnahme zuständig – die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer?
Diese Zuordnung ist vielen nicht bewusst, da Gemeinschaftsordnungen nicht gelesen oder nicht richtig interpretiert werden. Die Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage ist dann gefordert.
Gemeinschaftseigentum
Das WEG spricht vom gemeinschaftlichen Eigentum, die Praxis einfach vom Gemeinschaftseigentum.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören zunächst das eigentliche Grundstück und die konstruktiv notwendigen Teile der Gebäude, in denen das Sondereigentum liegt.
Konstruktiv notwendig sind z.B. Fundament, Außenwände, Geschossdecken, Dach, tragende oder aussteifende Innenwände, Fenster und Türen (soweit nicht beide Seiten der Fenster und Türen innerhalb der gleichen Wohnung liegen).
Soweit es auf dem Grundstück weitere Gebäude ohne Sondereigentum darin gibt, z. B. Nebengebäude, gehören diese vollständig zum
Gemeinschaftseigentum.
Außerdem gehören zum Gemeinschaftseigentum gemeinsam genutzte Gebäudeteile und Anlagen wie z.B. Treppen, Eingangsbereich, gemeinsamer Heizungskeller, gemeinschaftliche Haustechnik, Leitungen für Energie, Wasser, Abwasser usw.
Das Verwaltungsvermögen ist ein gemeinschaftliches Sondervermögen, das nicht dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet wird, da dieses nicht den Eigentümern gehört, sondern der Gemeinschaft der Eigentümer.
Zum Verwaltungsvermögen gehören die Finanzmittel – auch die Instandhaltungsrücklage – der Gemeinschaft und auch deren Schulden, Anschaffungen der Gemeinschaft wie z. B. Leitern, Werkzeuge, der Rasenmäher oder das Heizöl im Tank.
Ausgenommen davon sind jedoch von der Gemeinschaft erworbene Sachen, die durch Einbau wesentlicher Bestandteil des Grundstücks werden.
Sondernutzungsrechte
Einem Wohneigentum können durch Vereinbarung Sondernutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, insbesondere an gemeinschaftlichen Flächen, zugeordnet werden.
Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluss der übrigen Eigentümer verfügen.
Dies ist bei PKW-Stellplätzen, Kellerräumen sowie Gartenflächen üblich.
Der Berechtigte trägt die Bewirtschaftungskosten, wenn dies durch die Vereinbarung so vereinbart ist. Die gesetzliche Regelung sieht ansonsten die Kostentragung durch alle Eigentümer vor.
Instandhaltungen sind weiterhin Angelegenheit der Gemeinschaft, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Im Folgenden wird noch einmal näher auf die eigentliche Begründung des Wohnungseigentums und Teilungserklärung eingegangen:
Mit der Begründung ist die rechtliche Entstehung des Wohnungseigentums gemeint. Es geht aus einem normalen Grundstück hervor.
Heute dominiert der Weg über die einseitige Teilung nach § 8 WEG, der im Folgenden dargestellt wird:
Dieses rechtliche Konstrukt beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener Wohnungen geteilt wird und jeder Wohnung ein als Bruchteil bestimmter Miteigentumsanteil an diesem Grundstück zugeordnet wird.
Das Sondereigentum an dieser Wohnung zusammen mit dem dazugehörenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum wird als Wohnungseigentum zu einer eigenen Immobilie, für die ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird und die rechtlich selbständig von den anderen Wohnungseigentumen auf dem Grundstück existiert.
Das Wohnungseigentum kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine direkten Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.
Das Wohnungseigentum kann verbunden werden mit einem Sondernutzungsrecht für bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums = z. B. PKW-Stellplätze.
Das WEG trifft detaillierte Regelungen darüber, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer und den Verwalter, die Bildung der Instandhaltungsrücklage sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen.
In der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft gelten teilweise besondere Regeln für die sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Teilungserklärung
Die Teilungserklärung, die öffentlich zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes so gekennzeichnet sind, dass sie eindeutig einem bestimmten Wohnungseigentum oder dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Miteigentumsanteil der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten ergeben.
Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.
Die in aller Regel mit der Teilungserklärung errichtete Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander =
Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen
Regelungen über das Stimmrecht
Vertretungsvollmachten bei Eigentümerversammlungen
Regeln über den Verwaltungsbeirat
Vollmacht für den Verwalter
usw.
Die Gemeinschaftsordnung hat Vereinbarungscharakter und wirkt, wenn sie beim Grundbuchamt eingetragen ist auch gegen einen Rechtsnachfolger bei Veräußerung eines Wohnungseigentums.
Dementsprechend müssen alle Wohnungseigentümer im Falle von Änderungswünschen zustimmen, diese Zustimmung öffentlich beglaubigt unterschreiben und sie dann beim Grundbuchamt hinterlegen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft und ihr Verwalter
Die Gesamtheit der Eigentümer bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Verwalter bestellen kann.
Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden.
Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, leitet die Eigentümerversammlungen und führt die Beschlusssammlung.
Er ist weiter für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich.
Außerdem verwaltet der die Gelder der Gemeinschaft und überwacht einen ordnungsgemäßen Zahlungsverkehr.
Für die Verwaltertätigkeit fällt ein Entgelt an. Dieses wird vom Gemeinschaftskonto entrichtet und in der Jahresabrechnung auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt.
Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen Verwaltungsbeirat bestellen. Die Anzahl der Beiräte ist nicht vorgeschrieben. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen.
Bestellt werden können nur natürliche Personen. Wenn ein Wohnungseigentum einer Gesellschaft oder einem Verein gehört, kann deren gesetzlicher Vertreter bestellt werden.
Der Verwalter selbst kann nicht zum Mitglied des Beirats bestellt werden, auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist.
Dieser kleine Exkurs in das Wohnungseigentum zeigt, wie vielschichtig Wohnungseigentum ist und welche Dinge besondere Beachtung verdienen.
Jeder, der Wohnungseigentum erwerben möchte, sollte sich vorher darüber im Klaren sein, dass er Teil einer Gemeinschaft wird und im Sinne der Gemeinschaft gehandelt werden muss. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur gut funktionieren, wenn sich alle ihrer Verantwortung gegenüber dem Gemeinschaftseigentum bewusst sind.
Foto: PixaBay