Zum Nachlass eines Verstorbenen zählt auch der Mietvertrag für ein bestehendes Mietverhältnis über eine Wohnung oder ein Haus. Welche Rechte und Pflichten haben die Erben und auch der Vermieter?

Oma und Opa haben eine super Wohnung – 4 Zimmer, eine große Terrasse mit Blick ins Grüne, ein herrliches Bad und ganz viel Stuck an den Decken. Ein Kleinod in der tristen Großstadt. Den Enkeln und auch den Kindern stellt sich die Frage: Was passiert mit dieser tollen Wohnung, wenn der Opa stirbt? Muss die Oma dann ausziehen?

Die Antwort auf diese Fragen: Ein ganz klares Nein, denn der bestehende Mietvertrag geht auf die Erben über.

 

In den Mietvertrag eintrittsberechtigt sind diejenigen Menschen, die mit dem verstorbenen Mieter auf Dauer zusammengewohnt haben. Das sind an erster Stelle die Ehepartner und eingetragenen Lebenspartner. Aber auch die Kinder oder andere Familienangehörige, die sich mit dem Verstorbenen eine Wohnung geteilt haben, gehören dazu.

Lebte der verstorbene Mieter allein, geht der Mietvertrag auf die Erben über, die in der Erbfolge zum Antritt des Erbes berechtigt sind! Die Erben können den Mietvertrag fortsetzen.

Der Vorteil davon:

Die Eintrittsberechtigten und Erben können das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen fortsetzen, wenn sie möchten. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Die Übernahme des Mietvertrages erfolgt automatisch. Es bedarf dazu keiner ausdrücklichen Erklärung des Fortsetzungs- bzw. Eintrittsberechtigten oder Erben. In einem vertrauensvollen Miteinander sollte man allerdings auf den Vermieter zugehen und ihm mitteilen, dass sein Ursprungsmieter verstorben ist und die Erben nunmehr das Mietverhältnis fortsetzen. Es sollte ein Nachtrag zum Mietvertrag angefertigt werden, dass das Mietverhältnis auf die Erben übergeht. Zum Nachweis der Erbberechtigung sollte der Erbschein oder das Protokoll der Testamentseröffnung vorgelegt werden.

Der Nachteil:

Wollen Erben den Mietvertrag nicht übernehmen, müssen sie handeln. Die Erben haben ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag!

 

Das Mietverhältnis kann außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Wichtig ist dabei, nicht zu lange zu warten. Die außerordentliche Kündigung kann nur innerhalb des ersten Monats erfolgen, nachdem der Erbe vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat.

 

Auch die Form muss gewahrt werden. Die Kündigung muss unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht schriftlich erfolgen. Sie ist eigenhändig von sämtlichen Erben zu unterzeichnen. Sollte ein Erbe nicht unterzeichnen können, muss der Kündigung eine Originalvollmacht des verhinderten Erben beiliegen.

Auch der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht!! Allerdings nur gegenüber Erben, die keine Mitmieter waren. Ihnen kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters kündigen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei der Fortsetzung des Mietvertrages mit dem oder den überlebenden Mietern gelten für den Vermieter die regulären, im Mietvertrag festgelegten Kündigungsfristen.

Die Erben übernehmen auch die Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag! Wurde das Mietverhältnis gekündigt, müssen die Erben die Wohnung oder das Haus bis zum Ende des Mietverhältnisses räumen. Damit aber nicht genug – Die Erben treten auch in bestehende Verpflichtungen des Mieters ein, das heißt, sie müssen zum Beispiel die Wohnung im Zweifel renovieren.

Ausstehende Mieten sind von den Erben aus dem Nachlass zu begleichen!! Die bis zum Ableben des Mieters angefallenen Mieten und Nebenkostennachzahlungen sind Nachlassverbindlichkeiten, die die Erben bezahlen müssen.

Falls die Kosten aber höher als das hinterlassene Vermögen sind, müssen die Erben nicht auf ihr eigenes Vermögen zugreifen.

Die Erben können die Haftung auf den Nachlass beschränken. Die Erben können den Nachlass ausschlagen.

Hierzu muss man sich möglichst schnell einen Überblick über das Erbe verschaffen. Übersteigen die finanziellen Belastungen, die auf die Erben zukommen, die Höhe des Nachlasses, kann das Erbe ausgeschlagen werden.

Hierfür gilt eine Frist von 6 Wochen. Wird das Erbe ausgeschlagen, geht der Nachlass auf die Erben der nächsten Ordnung über.

Wenn es keine Erben gibt oder die Erben unbekannt sind, ordnet das Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft an.

Der Vermieter kann dann seine Mietforderungen gegen den Nachlasspfleger geltend machen. Der Nachlasspfleger soll die Hinterlassenschaft sichern und verwalten. Findet sich dann tatsächlich kein Erbe, geht das Erbe an das Bundesland, in dem der verstorbene Mieter seinen letzten Wohnsitz hatte. Für den Vermieter kann das allerdings ein Nachteil sein:

Ist der Nachlass überschuldet, bleibt der Vermieter in den meisten Fällen auf seinen Kosten sitzen. Die Räumung der Wohnung und die anschließende Renovierung muss er in diesem Fall selbst übernehmen.

Wem steht nach dem Tod des Mieters die Mietkaution zu?

Die im Mietvertrag festgelegte Mietkaution steht nach dem Tod des Mieters den Erben zu. Sind noch Zahlungen an den Vermieter offen, ist der Vermieter berechtigt, die entsprechende Summe einzubehalten. Die Mietkaution ist, wie üblichen, nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig.