FAQ

Eine generelle Regelung, die für sämtliche Mietverhältnisse gilt, gibt es nicht. Manchmal regeln Hausordnungen, dass eine Mittagsruhe zwischen 13.00 Uhr und 15.00 Uhr einzuhalten ist. Aber nur, wenn solche Vorschriften Teil des Mietvertrages sind, müssen Mieter sie befolgen. Und auch nur dann hat der Vermieter eine rechtliche Handhabe, kann gegen lärmende Mieter vorgehen und ggf. eine Abmahnung aussprechen.

Hängt die Hausordnung nur im Flur, sieht das anders aus. Bei einem solchen Aushang handelt es sich nur um ordnende Hinweise. Der Vermieter kann in der Regel keine Abmahnung aussprechen, wenn ein Mieter gegeben verstößt.

Hier ist rechtlich noch vieles ungeklärt. Solange durch das Wäschetrocknen keine Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Vermieter dies wohl nicht verbieten. Ein pauschales Verbot im Mietvertrag wird in der Regel unwirksam sein. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter dem Mieter keine anderen Möglichkeiten zur Trocknung der Wäsche bereitstellt.

Als Mieter sollten Sie allerdings immer Alternativen in Betracht ziehen, da wegen der zunehmenden und häufig nicht fachgerecht ausgeführten Isolierungsmaßnahmen zur Wärmedämmung die Gefahr von Schimmelpilzbildung und damit von gesundheitlichen Beeinträchtigungen besteht.

Der Balkon zählt zum Wohnbereich. Deshalb gilt dieselbe Regelung wie dort, also wie in der Antwort zuvor. Von den im Prinzip erlaubten Tieren darf aber keine Belästigung ausgehen, etwa durch Gerüche oder herumfliegendes Stroh. Sie müssen außerdem artgerecht gehalten werden. Nutztiere wie Höhner sind nicht zulässig.

Bienen befinden sich in einer rechtlichen Grauzone. Es gibt Gerichte, wie das AG Hamburg-Harburg, die eine Bienenhaltung nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch zählen. Wer eine Bienenbox aufstellen möchte, sollte sich mit seinem Vermieter in Verbindung setzen.

Auch hier kommt es auf die Regeln im Mietvertrag an. Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind allerdings auch im Mietvertrag unwirksam. Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmig des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.

Bei Ratten und lärmenden Kanarienvögeln kann dies schon wieder anders aussehen. Wilde oder gar gefährliche Tiere bedürfen in jedem Fall der Erlaubnis. Problematischer ist die Rechtslage bei Katzen und Hunden. Hier sollte vorab die Zustimmung des Vermieters eingeholt und bei entsprechender Verweigerung zunächst die Rechtslage geprüft werden.

Bevor die Partnerin oder der Partner einziehen dürfen, muss der Mieter der betreffenden Wohnung den Vermieter um Erlaubnis fragen. Eine Erlaubnis ist auch nötig, wenn Freunde oder Freundinnen oder andere Menschen auf Dauer einziehen sollen, mit denen den Mieter keine Partnerschaft verbindet. In solchen Fällen darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern.

Anders sieht es auch, wenn es sich um den Ehepartner oder die eigenen Kinder handelt. Der Vermieter muss keine Erlaubnis erteilen. Eine Mitteilung an diesen reicht aus. Der Vermieter muss die Erlaubnis zum Einzug erteilen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, dass der neue Partner einzieht und er selbst keine guten Argumente dagegen hat. Ein solches wäre zum Beispiel, dass die Wohnung nach Einzug des Partners überbelegt sein würde.

Wenn das Paar zusammenzieht, ohne die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, kann das eine Menge Ärger mit sich bringen. Es besteht die Gefahr, dass der Vermieter den Mieter abmahnt und ihn darauf verklagt, dass der Partner umgehend wieder auszieht.

Ein generelles Verbot im Mietvertrag, die Wohnung teilweise unterzuvermieten, ist unzulässig.

Wenn Mieter einen Untermieter aufnehmen wollen, brauchen sie allerdings die Zustimmung des Vermieters. Geht es um die gesamte Wohnung, kann der Vermieter entscheiden, ob er der Untervermietung zustimmt oder nicht. Will der Mieter nur einen Teil untervermieten, kann er einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters haben. Das ist der Fall, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat – etwa persönliche oder wirtschaftliche Gründe. Der Vermieter muss also zumindest eine teilweise Untervermietung gestatten – es sei denn, er hat berechtigte Einwände. Aber auch die muss der Vermieter sachlich begründen. Verweigert ein Vermieter seinem Mieter eine teilweise Untervermietung grundlos, muss er sogar Schadenersatz zahlen.

Es gibt kein gesetzliches Besichtigungsrecht. Der Vermieter darf die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen wie bei Wohnungsbränden oder Rohrbrüchen betreten. Ansonsten muss er zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen.

Das gilt auch, wenn eine Schlüsselübergabe geplant war und der Mieter nicht erscheint, wie ein Beispiel zeigt:
Dort hatte sich eine Vermieterin mit Hilfe eines Wanddurchbruchs Zugang zur Wohnung versschafft, um diese zu sanieren. Die Mieter sollten eigentlich während der Sanierung in eine andere Wohnung im Hausziehen. Weil die in einem schlechten Zustand war, weigerten sie sich, den Schlüssel zu ihrer Wohnung herauszugeben. Das AG Köln urteilte: Die Vermieterin dürfe sich nicht ohne die vorherige Schlüsselübergabe Zutritt zur Wohnung verschaffen. Sie muss die Wohnung wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzen.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter eine jederzeitige Besichtigung ohne konkreten Anlass gestattet, ist unwirksam. Der Vermieter darf den Zutritt verlangen, wenn er einen konkreten und berechtigten Grund hat. Den Termin sollte er 10 bis 14 Tage vorher mitteilen. Das gilt zum Beispiel bei der Anstehenden Ablesung der Messgeräte, bei notwendigen Reparaturmaßnehmen, zur Erforschung von Schadensursachen, aber auch dann, wenn der Vermieter Kaufinteressenten oder möglichen Nachmietern die Wohnung zeigen will.
Ein unberechtigtes Zutrittsverlangen darf der Mieter ablehnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Verweigert der Mieter zu Unrecht den Zutritt, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter begründen.

Nein, der Vermieter muss dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel der Wohnung übergeben. Er hat auch kein Recht, nachträglich einen Schlüssel zurückzufordern, zum Beispiel wenn der Mieter längere Zeit verreist. In solchen Fällen muss der Mieter allerdings dafür sorgen, dass bei gegründeten Notfällen Dritte auf Verlangen Zutritt zur Wohnung gewähren können. Es empfiehlt sich deshalb, einen Schlüssel für die eigene Wohnung bei einem Nachbarn oder Bekannten zu hinterlegen.

Ja, auch das ist ohne weiteres zulässig.  Der Hauptmieter schließt dann mit den weiteren Mitbewohnern separate Untermietverträge. Der Vermieter hält sich dann ausschließlich an den Hauptmieter. Nur von diesem kann er Zahlung der Miete und Erfüllung aller anderen mietvertraglichen Pflichten verlangen. Für den Hauptmieter ist das Risiko hoch. Er allein ist dem Vermieter gegenüber verantwortlich. Wenn Mitbewohner die Miete nicht zahlen, muss er die Miete für die ganze Wohnung dennoch zahlen. Denkbar ist aber, dass der Vermieter verlangt, dass Mitbewohner sich ihm gegenüber jedenfalls für einen Teil der Miete verbürgen. Er kann dann auch von ihnen Zahlung verlangen, wenn der Hauptmieter die Miete schuldig bleibt.

Ja, das darf er. Er kann das eigentlich WG-Zimmer einzeln vermieten und dem Mieter oder der Mieterin das Recht einräumen, Küche, Bad und weitere Gemeinschaftsräume mit zu benutzen. Vermieter machen das aber nicht so gern, weil der Aufwand für die Verwaltung sehr hoch ist. Jedes Mal, wenn es in der WG Streit gibt, ist auch der Vermieter gefragt.

Tatsächlich haben Wohngemeinschaften das Recht, einzelne Mieter auszutauschen. Wenn alle Mieter es gemeinsam verlangen, muss der Vermieter einen bisherigen Mitbewohner aus dem Vertrag entlassen und einen neuen aufnehmen. Er darf sich nur weigern, wenn Tatsachen vorliegen, die ihm den neuen Mieter oder die neue Mieterin als unzumutbar erscheinen lassen. Denkbar ist das bei Mietschulden.

Grundsätzlich nur dann, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Angesichts der sehr strengen Vorgaben des Bundesgerichtshofs zu solchen Vereinbarungen besteht eine Verpflichtung nur noch im Ausnahmefall. Vereinbarungen, die starre Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen oder konkrete Ausführungsbestimmungen vorsehen, führen dazu, dass der Mieter nicht renovieren muss.

Gleiches gilt, wenn die Wohnung ursprünglich vom Vermieter unrenoviert übergeben wurde beziehungsweise der Mieter keine adäquate Gegenleistung für die Vornahme der Schönheitsreparaturen erhalten hat. Eine Renovierung kann aber ausnahmsweise dann geschuldet sein, wenn der Mieter die Mietsache stark beschädigt hat.

Wenn der Mieter seine Vertragspflichten über längere Zeit erfüllt hat, darf der Vermieter nicht mehr wegen früherer Versäumnisse kündigen. So hat das Landgericht Leipzig geurteilt:

Wenn der Mieter seine Miete zuletzt anderthalb Jahre lang zuverlässig gezahlt hat, berechtigen länger zurückliegende Verzögerungen bei der Mietzahlung den Vermieter nicht zur Kündigung. Die Kündigung ist nur berechtigt, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages wegen Pflichtverletzungen des Mieters nicht zuzumuten ist.

Vereinfacht gesagt: Der Vermieter darf Mietern kündigen, wenn diese gegen ihre Vertragspflichten verstoßen haben und die Fortsetzung des Mietvertrages dem Vermieter nicht zuzumuten ist. Bei schweren Pflichtverletzungen ist die Kündigung sofort zulässig. Bei nicht so gravierenden Verfehlungen ist zunächst eine so genannte „Abmahnung“ nötig.

Paradebeispiel einer Abmahnung: „Wenn das noch einmal vorkommt, kündige ich Ihnen“. Die Abmahnung muss klar erkennen lassen, was der Vermieter vom Mieter erwartet. Sie ist außerdem nur wirksam, wenn es sich tatsächlich um eine gewichtige Pflichtverletzung handelt.

Sie sollten sich unbedingt sofort vom Mieterverein oder einem Rechtsanwalt beraten lassen. Wenn ein unbekannter Vertreter die Kündigung unterschrieben hat, haben Mieter nur eine Woche Zeit, die Kündigung zurückzuweisen. Wenn unklar bleibt, wer in welcher Rolle die Kündigung unterschrieben hat, ist es richtig, überhaupt nicht zu reagieren, damit der Vermieter seinen Fehler möglichst nicht so bald bemerkt und erneut und diesmal wirksam kündigt.

Nein, das darf er nicht. Mieter von Wohnraum sind gesetzlich sehr gut geschützt. Der Vermieter braucht für eine wirksame Kündigung einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund. In der Praxis am häufigsten ist sich die Kündigung wegen Mietrückstands oder anderer schwerer Vertragsverstöße des Mieters. Z. B. unerlaubte Untervermietung, Beleidigung des Vermieters oder unerlaubte Zutrittsverweigerung.

Der sich vertragstreu verhaltende Mieter muss vor allem die Eigenbedarfskündigung fürchten. Wer als Mieter eine Kündigung erhält, sollte diese zunächst rechtlich überprüfen lassen.

Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht:

Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel, den er nur nach vorheriger Räumungsklage vor dem Amtsgericht erhält. Eigenmächtige Inbesitznahme durch den Vermieter ist eine Straftat = Hausfriedensbruch und muss vom Mieter nicht geduldet werden.

Darf der Vermieter einen Vertreter damit beauftragen, Mietverträge zu kündigen?

Ja, das darf er. Wenn Mieter den Vertreter nicht kennen und sich seine Berechtigung zur Vertretung nicht aus dem Handelsregister ergibt, dann dürfen sie die Kündigung allerdings zurückweisen. Die Kündigung ist dann zunächst unwirksam. Entweder legt der Vertreter eine Original-Vollmachtsurkunde vor oder der Vermieter bevollmächtigt ihn erneut direkt gegenüber den Mietern. Wenn derselbe Vertreter schon den Mietvertrag unterschrieben hat, dann können sich Mieter später nicht mehr darauf berufen, dass er nicht berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten.

Allerdings muss die Vertretung offen erkennbar sein. Die Kündigung mit dem Zusatz i. A. zu unterschreiben, reicht nicht aus. Mieter wissen dann nicht, ob der Unterzeichner oder die Unterzeichnerin als Vertreter handeln oder ob sie bloß ein vom Vermieter diktiertes Schreiben unterzeichnen und auf den Weg bringen. Sie sind dann im rechtlichen Sinne boten. Rechtliche Folge: Die Kündigung ist nicht vom Vermieter unterschrieben und damit ist die Schriftform nicht eingehalten. Sie ist endgültig unwirksam.

Nein, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar an Voraussetzungen gebunden – eine Notlage des Vermieters gehört aber nicht dazu. Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse haben, das Mietverhältnis zu beenden. Das hat er dann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Das Benötigen heißt nicht, dass der Vermieter oder die anderen genannten Personen ohne Dach über dem Kopf dastehen würden, könnten sie nicht in die fragliche Wohnung ziehen. Es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung zu nutzen.

Der bloße Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht aber nicht. Gute Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind zum Beispiel, dass sich die Lebensumstände des Vermieters wegen Heirat oder eines Wechsels des Arbeitsplatzes geändert haben. Oder der Vermieter braucht mehr Platz, weil sich die Familie vergrößert oder er einen pflegebedürftigen Angehörigen aufnimmt.

Genau genommen ist es andersherum. Wenn es mehrere Hauptmieter gibt und einer auszieht und den Mietvertrag für sich kündigen möchte, müssen auch sämtliche anderen Hauptmieter kündigen. Hauptmieter sind alle jede, die den Mietvertrag unterzeichnet haben. Zieht einer von mehreren Hauptmietern aus und kündigt das Mietverhältnis nicht, bleibt er weiterhin Schuldner der gesamten Miete. Das heißt: Der Vermieter kann die Miete auch von ihm verlangen, etwa wenn die verbliebenen Mieter nicht zahlen.

Damit nicht alle Mieter kündigen müssen, können sich sämtliche Hauptmieter und der Vermieter darauf einigen, dass derjenige, der ausziehen will, aus dem Mietvertrag entlassen wird und die anderen das Mietverhältnis zu denselben Bedingungen fortsetzen. Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen.

Besonderheiten gelten, wenn die Hauptmieter verheiratet waren und nunmehr geschieden sind. Sind sich beide darüber einig, dass einer allein in der ehemaligen Ehewohnung bleiben soll, müssen sie dies beide dem Vermieter gegenüber erklären. Dann wird derjenige, der bleiben soll, alleiniger Hauptmieter. Der Vermieter muss damit nicht einverstanden sein. Sind sich Ex-Partner uneins, kann die Wohnung einem der beiden gerichtlich zugewiesen werden.

Besonderheiten gelten auch für Wohngemeinschaften.

Ein Mieter kann das Mietverhältnis nicht einfach vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden. Daran ändert sich auch nichts, wenn er Nachmieter vorschlägt, die in den Mietvertrag eintreten würden. Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren.
Möchte der Mieter den Mietvertrag beenden, muss er ihn kündigen und die Kündigungsfrist einhalten. Die Frist beträgt für den Mieter drei Monate, wenn es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt.
Auch wenn der Mieter grundsätzlich kein Recht darauf hat, einen Nachmieter zu stellen, gibt es Ausnahmen, etwa wenn Vermieter und Mieter im Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieterregel vereinbart haben oder die Mieter ein berechtigtes Interesse daran haben, die Wohnung vorzeitig aufzugeben.
Unter einem berechtigten Interesse sind persönliche oder wirtschaftliche Gründe des Mieters zu verstehen.
Wer einen unbefristeten Vertrag hat, den er mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, vorzeitig aus dem Vertrag zu kommen.

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die bestimmt, ab welcher Innenraumtemperatur ein Mangel an der Mietwohnung vorliegt. Einige Gerichte haben sich aber mit der Frage beschäftig. So durfte ein Mieter einer Obergeschosswohnung die Miete wegen Überhitzung der Wohnung um 20 Prozent kürzen. Grund: Der vom Gericht hinzugezogene Sachverständige hatte festgestellt, dass die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich Wärmeschutzvorschriften nicht eingehalten waren.

Lässt sich ein Mangel bei der Bauausführung nicht nachweisen, besteht in der Regel kein Anspruch auf Abhilfe und Mietminderung. Dann bleibt nichts anderes übrig, als mit dem Vermieter über dieses Problem zu sprechen und zu überlegen, ob Außenjalousien angebracht werden können und wer dies bezahlt.

Auch großer Baulärm in der Nachbarschaft ist nicht immer ein Grund für eine Mietminderung. Ein Mieter zog in ein Haus, das an eine Baulücke grenzte. Vier Jahre später wurde diese bebaut. Weil das mit Lärm und Schmutz verbunden war, überwies er 10 % weniger Miete. Zu Unrecht, so die Richter des Bundesgerichtshofes. Entscheidender Grund: Die Vermieterin selbst könne rechtlich auch nichts gegen die Bauarbeiten ausrichten. Sie hafte deshalb nicht für den Lärm. Das gilt auch für andere Veränderungen im Wohnumfeld. Hat der Vermieter allerdings ein Recht, Lärm oder andere Einflüsse aus der Umgebung abzuwehren, dann sind davon beeinträchtigte Mieter auch dann zur Kürzung der Miete berechtigt, wenn der Vermieter seine Rechte nicht ausschöpft. Kriterium für die Abwehrrechte des Vermieters und damit auch die Minderung der Miete:

Immissionen wie Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Einwirkungen, die die Benutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigen. Maßgeblich sind die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte.

Bei Vereinbarung einer Staffelmiete erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeiträumen automatisch um einen festgelegten Betrag. Der Vermieter darf diese nur Verlangen, wenn er die Staffelmiete bereits im Mietvertrag ausdrücklich mit dem Mieter vereinbart hat. Diese Vereinbarung muss auch wirksam sein. Hierbei sind diverse Formalien zu beachten. Gemäß § 557a BGB muss die Miete immer mindestens ein ganzes Jahr unverändert bleiben. Die Höhe der Miete oder der Erhöhungsbetrag müssen für jede geplante Erhöhung konkret ausgewiesen werden. In der Praxis werden hier häufig Formfehler gemacht. Ist die Vereinbarung formal unwirksam, bleibt es bei der anfänglichen Höhe der Miete.

Vermieter dürfen so viel Miete kassieren, wie Mieter ihnen bereit sind zu zahlen. Grenze ist stets der Mietwucher. Er liegt vor, wenn der Vermieter unter Ausnutzung eines Mangels an Wohnungen 20 % mehr kassiert, als für eine solche Wohnung sonst üblich ist. Wo die Länder per Verordnung einen Mangel an Wohnraum festgestellt haben, gilt die Mietpreisbremse. Der Vermieter darf dann für nach Inkrafttreten dieser Verordnung vermietete Wohnungen höchstens 10 Prozent mehr als die übliche Miete kassieren.

Ja, § 215 BGB lässt eine Aufrechnung stets zu, wenn sich die gegenseitigen Ansprüche jemals unverjährt gegenübergestanden haben. Das ist regelmäßig der Fall, da der Anspruch des Vermieters ja erst während des Mietverhältnisses entstanden ist.

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Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Anspruch wie jeden anderen, für den die allgemeine Verjährung von drei Jahren zum Jahresende gilt. Die kurze, sechsmonatige, Verjährung gilt hier nicht.

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Die Rückzahlung erfolgt quasi als Rückgängigmachung der Leistung. Eine Barkaution wird überwiesen, ein verpfändetes Konto wird gegenüber der Bank freigegeben, eine Bürgschaftserklärung wird zurückgegeben.

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Ja, die Kaution deckt auch die Nachzahlung von Betriebskosten ab. Allerdings darf die Kaution insoweit nur in der Höhe einbehalten werden, in der eine Nachzahlung (mit gewissem Sicherheitszuschlag) zu erwarten ist.

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Das ist im Gesetz nicht genau geregelt, allerdings ergibt sich aus Sinn und Zweck der Mietsicherheit, dass diese die Pflichten aus dem Mietverhältnis absichert, also nicht mehr benötigt wird, wenn alle Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag erfüllt sind.

Regelmäßig wird dem Vermieter eine Frist von drei bis sechs Monaten nach dem Ende des Mietverhältnisses gewährt, um sich über seine Ansprüche im Klaren zu werden und die Kaution entsprechend abzurechnen.

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Nähert sich ein Mietverhältnis dem Ende, könnte man auf die Idee kommen, dass man drei Monate vorher keine Miete mehr zahlt, weil die drei Monatsmieten Kaution dann ja genau ausreichen und ggf. sogar noch Zinsen überbleiben. Das ist aber nicht Sinn einer Kaution. Diese soll Zahlungsverpflichtungen absichern. Sie wird erst abgerechnet, wenn das Mietverhältnis beendet wird und deckt dann mögliche Restansprüche des Vermieters.

Bei einem Abwohnen der Kaution kann der Vermieter fristlos kündigen sobald zwei Monatsmieten überfällig sind. Außerdem kann er eine Räumungsklage anstrengen, deren Kosten dann höchstwahrscheinlich der Mieter tragen muss.

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Der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers. So auch die Kautionen.

Allerdings ist bei einem verpfändeten Konto zu beachten, dass der Mieter den Begünstigten der Verpfändung ändern muss. Weigert er sich, muss der alte Vermieter die Kaution freigeben, sofern er keine Anspräche gegen den Mieter mehr hat und der neue Vermieter muss sich eine eigene Kaution stellen lassen.

Außerdem haftet der ursprüngliche Vermieter weiterhin für die Kaution, wenn er diese dem neuen Vermieter überlassen hat. Um sich abzusichern, muss der alte Vermieter die Kaution entweder dem Mieter auszahlen oder sich vom Mieter einen Verzicht auf den Rückgriff erklären lassen.

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Ja, aber nur, wenn die Forderung rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist. Der Vermieter kann also auf diese Weise nicht unter Umgehung des Rechtswegs Fakten schaffen.
Bei einem berechtigten Zugriff auf die Kaution ist der Mieter verpflichtet, den so entstandenen Differenzbetrag neu auf das Konto einzuzahlen.

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Ja, die Kaution muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz angelegt werden. Die Zinsen fließen auf das Kautionskonto. Sie erhöhen also die Sicherheit während des Mietverhältnisses und stehen nach Beendigung dem Mieter zu

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In diesem Fall verstößt der Vermieter gegen seine Verpflichtung. Der Mieter kann deswegen seine Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben. Die Höhe der zurückbehaltenen Miete darf die Höhe der Kaution nicht überschreiben.

Der Mieter muss hier vorsichtig agieren. Er sollte die Miete unter Vorbehalt zahlen. Der Vorbehalt gilt nur für die Nettokaltmiete, nicht für die Nebenkosten. Bei der Kaution wird auch nur die Nettokaltmiete zu Grunde gelegt.

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Theoretisch ja, sofern sich Vermieter und Mieter darüber einig sind.

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Nein. Hier wäre ebenfalls eine Vermischung mit dem Privatvermögen gegeben. Außerdem muss die Kaution verzinst angelegt werden.

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Nein. Denn im Falle einer Insolvenz des Vermieters wäre die Kaution damit weg und könnte nach Ende des Mietverhältnisses nicht an den Mieter zurückgezahlt werden. Der Vermieter muss die Kaution von seinem Privatvermögen getrennt anlegen, damit seine eigenen Gläubiger darauf nicht zugreifen können.

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Nein, die maximale Kautionshöhe wird von der anfänglichen Kaltmiete aus berechnet. Eine spätere Erhöhung der Kaution auf das Dreifache der neuen Miete ist zwar möglich, bedarf aber einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter für eine konkrete Mieterhöhung.

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In dem Fall kann und sollte er sofort auf Zahlung der Kaution klagen. Zu beachten ist dabei aber, dass die Zahlungsklage nur auf die drei Raten lauten darf, nicht auf sofortige Komplettzahlung, sofern nicht auch die Letzte Rate schon fällig ist.
Die Nichtzahlung der Kaution ist mit der Nichtzahlung der Miete gleichzusetzen. Beträgt der Kautionsrückstand also zwei Kaltmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.

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Ist die Vereinbarung im Mietvertrag komplett nichtig, gilt das Gesetz und das sieht keine automatische Mietsicherheit vor.
Allerdings macht nicht jeder Fehler die Kautionsklausel insgesamt ungültig. Vielmehr wird man bei einer zu hohen Kaution dazu kommen, dass stattdessen eben die maximal zulässige Kaution gilt. Wird vereinbart, dass die Kaution sofort bezahlt werden muss, hat der Mieter trotzdem das Recht auf Ratenzahlung.

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Nein, am Beginn des Mietverhältnisses ist nur ein Drittel der Kaution fällig, die beiden anderen Raten werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

Diese Praxis spielt aber in der Realität kaum eine Rolle. Es wird bei Mietbeginn die voll Mietsicherheit gefordert und auch gezahlt.

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Theoretisch ja, aber auch hier gilt die Begrenzung auf drei Kaltmieten insgesamt. Bei 600 Euro Kaltmiete können somit 1.800,00 € Kaution vereinbart werden, also z.B. in Höhe von 800,00 € als Sparbuch und in Höhe von 1.000,00 € als Bürgschaft.
Kann auch eine Bürgschaft mehrerer Personen vereinbart werden?

Ja, in diesem Fall haften alle Bürger gesamtschuldnerisch, also jeder Bürge auf den vollen Betrag. Sie haften aber nicht nebeneinander. Daher bleibt es beim vereinbarten Bürgschaftsbetrag, egal wie viele Bürgen es gibt.

Welcher bürge in Anspruch genommen wird, kann sich der Vermieter aber aussuchen. Ist einer nicht oder nicht in voller Höhe zahlungsfähig, kann er den nächsten Bürgen heranziehen.

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Wird zu viel Kaution verlangt, liegt eine sogenannte Übersicherung vor. Dann hat der Mieter das Recht auf Freigabe der überschüssigen Kaution, also auf Rückzahlung der zu hohen Geldsumme oder auf den Verzicht eines Teils der Bürgschaft.

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Jede Bürgschaftserklärung muss schriftlich geschlossen werden. Das bedeutet, dass eine Mail oder ein Fax tatsächlich nicht reichen, sondern eine handschriftlich unterschriebene Urkunde im Original vorliegen muss. Diese lässt sich der Vermieter am besten aushändigen und verwahrt sie sicher.

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Gerade bei jüngeren Mietern ist eine Bürgschaft, meist seitens der Eltern, eine gute Alternative. Zum einen verfügen diese Personen häufig noch nicht über so viele eigene Mittel, dass sie drei Monatsmieten Kaution auf den Tisch legen können. Zum anderen sind die Eltern durchaus bereit, im Notfall auch über die eigentlich geschuldeten drei Monatsmieten hinaus zu haften, falls es finanzielle Probleme gibt.

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In der Regel wird ein Sparbuch oder ein entsprechendes Konto angelegt, das auf den Namen des Mieters lautet, aber dem Vermieter durch eine entsprechende Erklärung verpfändet wird oder einen Sperrvermerk enthält.

Alternativ kann der Vermieter auch ein Treuhandkonto anlegen und der Mieter überweist die Kaution darauf.

Denkbar ist aber auch eine Mietbürgschaft, bei der sich andere Personen für die Schulden des Mieters verbürgen.

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Die Höhe der Kaution darf höchstens die dreifache Kaltmiete betragen. Die Nebenkostenvorauszahlung darf nicht berücksichtigt werden. Sie die Nebenkosten pauschal in der Miete inbegriffen müssen die dafür herausgerechnet werden. Die Kaution darf in folgenden Fällen ausnahmsweise Höher sein:

• Ein Dritter stellt unaufgefordert und freiwillig eine zusätzliche Kaution. Dies tut er in der Regel, um den Mieter attraktiver für den Vermieter zu machen.
• Eine bestimmte, besonderes teure oder empfindliche Sache soll dadurch ausnahmsweise abgesichert werden.
• Bereits eingetretene Mietrückstände sollen abgefangen werden, damit der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigt.
• Der Mieter baut sich die Wohnung barrierefrei um. Dafür muss er eine zusätzliche Sicherheit leisten, um die Wiederherstellungskosten zu decken.

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Ja. Die Pflicht zur Leistung der Sicherheit ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Sie wird dort nur begrenzt. Art und Höhe der Kaution müssen im Mietvertrag geregelt werden.

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Die Kaution sichert die Ansprüche des Vermieters. Hier:

• Ausstehende Mietzahlungen einschl. der Betriebskostenvorauszahlung
• Betriebskostenvorauszahlungen
• Betriebskostennachzahlungen
• Handwerkerkosten aufgrund nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen
• Schadensersatzansprüche
• Rechtsverfolgungs- und Prozesskosten
• Nutzungsentschädigung und Schadenersatz bei verspätetem Auszug

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Vor Abschluss eines Mietvertrages hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen zu nachfolgenden Tatsachen nicht geantwortet werden:

• Religion
• Politische Überzeugung
• Vorstrafen
• Kinderwunsch
• Rauchen
• Fragen ohne Relevanz für das Mietverhältnis

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Vor Abschluss eines Mietvertrages hat der Vermieter häufig einige Fragen zu den persönlichen Verhältnissen eines potentiellen Mieters. Dabei muss auf Fragen zu nachfolgenden Tatsachen wahrheitsgemäß geantwortet werden:

• Arbeitslosigkeit
• Höhe des Einkommens
• Arbeitgeber
• Zahl der einziehenden Personen
• Haustiere
• Bezug von Sozialleistungen
• Privatinsolvenz

Zu diesen Fragen gibt es die Mieterselbstauskunft. Ein Vermieter holt diese vor Abschluss des Mietvertrages beim Mieter ein.

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Ja, sofern sie dies zur Information über die Gegebenheiten in ihrem Heimatland benötigen. Das ist nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Fall, wenn sie sonst maximal ein Fernsehprogramm aus ihrer Heimat empfangen können.

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Nein! Auch wenn Satellitenfernsehen mittlerweile ein deutlich vielfältigeres Programm liefert als Kabelfernsehen, ist letzteres trotzdem als ausreichend anerkannt.
Das Recht, eine eigene Satellitenschüssel anzubringen besteht nur, wenn weder eine gemeinschaftliche SAT-Anlage noch Kabelfernsehen zur Verfügung steht.
Ausländische Mieter haben unter Umständen einen weitergehenden Anspruch „Heimatsender“ zu empfangen. Dies ist oftmals nur über eine SAT-Schüssel gewährleistet.

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Nein, das ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Er muss aber entweder eine gemeinschaftliche Satellitenanlage oder einen Kabelanschluss einbauen. Ansonsten kann jeder Mieter selbst eine Satellitenschüssel montieren.

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Der Empfang einer größeren Zahl von Fernsehsendern gehört heute zum erwartbaren Zustand einer Wohnung. Das setzt voraus, dass ein Kabelanschluss oder eine Satellitenschüssel vorhanden ist. Gibt es also keinen Kabelanschluss und keine gemeinschaftliche Satellitenanlage, kann der Mieter grundsätzlich eine SAT-Schüssel auf eigene Kosten montieren.

Bei der Montage ist folgendes dringend zu beachten:

Schonende Anbringung, wenn möglich durch bloßes Aufstellen auf dem Balkon ohne Beschädigung des Mauerwerks
Montage durch einen Fachbetrieb
Abschluss einer Haftpflichtversicherung, die für Schäden durch die SAT-Schüssel haftet.

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In aller Regel nein. Das SCHUFA-Register ist kein offizielles oder staatliches Verzeichnis. Lediglich über einen Umweg kann es möglicherweise zu einem Eintrag bei der SCHUFA kommen:

In das Schuldnerverzeichnis beim Amtsgericht werden gemäß § 882c ZPO Personen eingetragen, die die Vermögensauskunft nicht abgeben, nach den Angaben in der Vermögensauskunft offensichtlich überschuldet sind oder nach Abgabe der Vermögensauskunft nicht innerhalb eines Monats die Befriedigung des Gläubigers nachweisen.

Die Einträge im Schuldnerverzeichnis liest die SCHUFA zumindest teilweise aus und trägt sie in ihr eigenes Register ein. Damit entsteht also nicht nur ein Eintrag im Schuldnerverzeichnis, sondern auch in der SCHUFA. Dafür müssen aber eben die erheblichen Voraussetzungen des § 882c vorliegen, bloßes Nichtbezahlen oder eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung reichen also gerade nicht aus.

Ob diese Übernahme durch die SCHUFA zulässig ist, ist rechtlich außerdem umstritten.

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Bei schweren Verstößen gegen den Mietvertrag (Nichtzahlung der Miete trotz mehrfacher Mahnung, Gewalttätigkeiten gegen Mitbewohner und fortwährende Störung des Hausfriedens usw.) kann der Vermieter den Mieter per Räumungsurteil aus der Wohnung expedieren. In diesem ordnet das Gericht an, dass der Mieter die Wohnung verlassen und an den Vermieter herausgeben muss. Im Rahmen des Prozesses wurde dabei regelmäßig geprüft, ob das Mietverhältnis noch besteht, insbesondere, ob eine Kündigung rechtmäßig war.

Wir der Mieter zur Räumung seiner Wohnung verurteilt, kann er gegen das Urteil Rechtsmittel einlegen, in diesem Fall wäre es eine Berufung, die an das Landgericht gerichtet sein muss. Dies nutzt ihm aber nicht unbedingt etwas, da das erstinstanzliche Urteil vorläufig vollstreckbar ist, d. h. der Vermieter kann nach Ablauf einer vom Gericht festgesetzten Räumungsfrist und gegen Hinterlegung eines bestimmten Geldbetrages beim Amtsgericht den Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zu räumen. Dieser bedient sich dafür eines Umzugsunternehmens und – falls notwendig -der Polizei.

Es kann in dem Fall also nicht nur darum gehen, das Urteil als solches anzugreifen, sondern vor allem die drohende Vollstreckung. Hierfür gibt es im Wesentlichen zwei Rechtsbehelfe:

Die Räumungsfristgewährung sorgt dafür, dass das Gericht entweder eine Räumungsfrist bestimmt oder eine bereits bestimmte Frist verlängert. Das ändert dann nichts an der Pflicht, die Wohnung zu verlassen. Der erweiterte Zeitrahmen kann eine erhebliche Erleichterung für den Mieter sein, da er damit eher eine Wohnung findet und besser planen kann.

Der Vollstreckungsschutz ermöglicht die Aufhebung, Untersagung oder Einstellung einer Zwangsvollstreckungsmaßnahme durch das Vollstreckungsgericht. Dies erfolgt aber nur, wenn die Vollstreckung eine sittenwidrige, besondere Härte darstellt. Damit sind nur Extremfälle gemeint, die bloße Wohnungslosigkeit durch eine Zwangsräumung reicht gerade nicht aus. Anders ist dies allenfalls bei nachweislicher Suizidgefahr oder zum Schutz von Schwangeren und kleinen Kindern. Auch, wenn der Mieter bereits eine neue Wohnung hat, dieses aber erst ganz kurz nach dem Räumungstermin beziehen kann ist ein Vollstreckungsschutz möglich, damit er sich nicht für wenige Tage eine weitere Wohnung suchen muss.

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Das BGB sagt:

Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Diese Bestimmung ist in den meisten Mietverträgen wörtlich wiedergegeben. Steht nichts im Mietvertrag, gilt eben diese gesetzliche Regelung. Vereinbarungen, dass die Miete bspw. erst zur Mitte oder am Ende des Monats zu zahlen ist, sind dagegen äußerst selten.

Einer gewissen Klärung bedarf dagegen noch die Frage, was eigentlich ein Werktag ist. Das BGB verwendet den Begriff zwar mehrfach, definiert in aber nirgends. Dass Sonn- und Feiertrage keine Werktage sind, ist klar. Etwas umstritten ist dagegen der Samstag. Zwar klingt § 193 BGB danach, dass der Samstag kein Werktag it. Zur Zeit der Entstehung des BGB war der Samstag aber noch ein ganz normaler Arbeitstag und daher wir er gemeinhin zu den Werktagen gezählt.

Anders dagegen im Rahmen des § 556b BGB: Hier wird nämlich eine Zahlungsfrist angegeben. Und weil die Miete gemeinhin durch Überweisung bezahlt wird, sind hier nach herrschender Meinung nur Bank-Arbeitstage gemeint. Zu diesen gehört der Samstag aber unzweifelhaft nicht. Dabei wird die Frist aber nicht nur auf den nächsten Werktag verlängert, wenn Sie am Samstag enden würde, sondern Samstage werden gar nicht erst mitgezählt.

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Ja dies ist mittlerweile möglich. Das Urkundenverfahren erlaubt eine besonders schnelle Durchsetzung von Ansprüchen. Dabei sind nur Urkunden und Aussagen der Parteien als Beweise zulässig, um den Prozess zu beschleunigen. Das Urteil kann der Kläger dann sofort vollstrecken und so seinen Anspruch sichern. Das Nachverfahren findet erst im Anschluss statt und erlaubt dann die endgültige Klärung des Sachverhalts.

Nachdem früher das Urkundenverfahren in Mietangelegenheit für unzulässig gehalten wurde, erlaubt die Rechtsprechung diese Vorgehensweise nun. Damit kann der Vermieter durch Vorlage des Mietvertrages beweisen, dass sein Anspruch auf die Miete besteht und diese so effektiv einklagen. Mögliche Gegenansprüche oder Mietmängel sind meist nicht durch Urkunden oder Parteivernehmung nachweisbar und können daher erst im Nachverfahren vorgebracht werden.

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Ja, die vertragliche Verpflichtung zum Schneeräumen gilt das ganze Jahr über. Während des Urlaubs muss sich der Mieter daher einen Ersatz besorgen, also jemanden anderen mit der Arbeit beauftragen.

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Dies nicht noch strittig. Es gibt zwar einige Urteile untergeordneter Gerichte, die das Erlöschen einer vertraglich auferlegten Schneeräumpflicht bei hohem Alter oder gesundheitlichen Problemen angenommen haben. Eine gefestigte Rechtsprechung, insbesondere höherer Instanzen hierzu besteht aber nicht.

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Ja, aber nur vertraglich, also entweder im Mietvertrag selbst oder in einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrages geworden ist. Allerdings müssen die Pflichten gleichmäßig auf alle Mieter des Hauses übertragen werden, damit sich das damit verbundene Haftungsrisiko gerecht verteilt. (Es sollte ein Schneeräumplan erstellt werden)

Der Vermieter bleibt aber gegenüber Dritten in der Pflicht, die Ausführungen der Arbeiten durch die Mieter selbst zu überwachen.

Ja, insoweit gilt der Grundsatz „gemietet wiegesehen“. Der Mieter kann sich darauf verlassen, dass der Zustand, wie er am Anfang der Mietzeit bestand, während der Vertragslaufzeit aufrechterhalten bleibt.

Dies gilt auch für Einrichtungen, die im Mietvertrag nicht eigens erwähnt sind. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter ausdrücklich in den Mietvertrag schreibt, dass eine bestimmte Einrichtung in Zukunft entfernt oder nicht mehr betrieben werden soll.

In den meisten Fällen schon. Hier muss die Beachtung der Privatsphäre des Mieters einerseits und das Instandhaltungsinteresse des Vermieters andererseits gegeneinander abgewogen werden.

Sperrt sich der Mieter gegen Reparaturen, die für die Erhaltung des Hauses unabdingbar sind, kann eine auch nur zeitweise Weigerung sogar zur Kündigung führen. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter seinen Anspruch durch Klage auf Duldung im Eilrechtsweg durchsetzen kann.

Die meisten Prozesse drehen sich um folgende Punkte:

Wohnungsmängel (Schimmel, Feuchtigkeit u. ä .)
Mietschulden
Beschädigungen der Mietsache
Betriebskostenabrechnung
Kaution
Mieterhöhung
Kündigung/ Räumung
Lärmbelästigungen/ Ruhestörungen

Relativ selten sind diese Streitpunkte:

Schönheitsreparaturen
Modernisierungen
Untervermietung

Die Wohnungsgrößte richtet sich nach der Wohnflächenverordnung. Demnach werden die Räume einzeln ausgemessen und addiert, also nicht etwa das gesamte Stockwert. Hierbei zählt nur das lichte Maß.

Zu beachten ist bei der Berechnung der Wohnungsgröße auch:

• Keller, Garagen, Heizungsräume u. ä. gehören nicht zur Wohnfläche
• Bestimmte typische Einbauten werden mitgerechnet
• Flächen mit ein bis zwei Metern Höhe werden zur Hälfte, niedrigere gar nicht berechnet
• Wintergärten Schwimmbäder u. ä. zur Hälfte. Balkone Terrassen u. ä. in der Regel zu einem Viertel

Ist im Mietvertrag keine Wohnungsgröße angegeben, ist auch keine vereinbart. Eine bloße informatorische Angabe, wie groß die Wohnung sein soll, reicht ebenfalls nicht.

Ist dagegen eine konkrete qm-Zahl genannt, ist diese in der Regel auch Vertragsgrundlage. Ist die Wohnung kleiner, liegt ein Mangel vor. Dies gilt auch dann, wenn die Gebrauchsmöglichkeit der Wohnung nicht negativ beeinträchtigt ist. Ein unerheblicher Mangel, der nicht zur Minderung berechtigt, liegt bei Abweichungen bis zu 10 % der Wohnfläche vor. Darüber wird eine prozentuale Minderung vorgenommen.

Er haftet nur für Schäden, die er schuldhaft herbeigeführt hat (z.B. eingetretene Tür). Er haftet nicht für Schäden, die sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ergeben. Diese Abnutzungen sind mit der Miete abgegolten. Hier ergeben sich keine Schadensersatzforderungen für den Vermieter.

Hier gilt § 566 BGB = Kauf bricht nicht Miete.

Der Erwerber der Wohnung tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein.

Durch den Tod des Mieters wird das Mietverhältnis nicht sofort beendet. In der Wohnung lebende Personen haben das Recht in den Mietvertrag einzutreten damit sie nicht wohnungslos werden. Im Regelfall geht der Mietvertrag auf die Erben über.

Das Mietverhältnis wird mit dem überlebenden Mieter fortgesetzt (§ 563a BGB).

Die Frage, wer für die Kosten aufzukommen hat, wenn eine Rohrreinigungsfirma gerufen werden muss, um einen Abfluss wieder gangbar zu machen, lässt sich nicht so einfach beantworten.

Wenn ein Abfluss, die Dusche oder gar das WC verstopft sind und eine Firma mit der Behebung der Verstopfung beauftragt werden muss, obliegt dem Mieter die Zahlungspflicht nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass der Mieter die Verstopfung verursacht hat. Die Beweislast liegt hierfür beim Vermieter.

Das Vermieterpfandrecht erlaubt es dem Vermieter, die Gegenstände des Mieters, die dieser in die Wohnung eingebracht hat, zu pfänden um sicherzustellen, dass offene Forderungen aus dem Mietverhältnis beglichen werden. In der heutigen Zeit spielt das Vermieterpfandrecht kaum noch eine Rolle. Kaum ein Mieter hat noch Wertgegenstände die sich lohnenswert veräußern lassen. Die Absicherung von evtl. anfallenden Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter wird heute durch die Hinterlegung einer Mietsicherheit (Kaution) gewährleistet.

Der Vermieter darf die Wohnung nur besichtigen, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt. Es gibt verschiedene Szenarien, in denen dem Vermieter Zutritt
zur Wohnung gewährt werden muss:

• Mängel in der Wohnung = Feuchtigkeit, Schimmel, Wasserschäden usw.
• Ein Zeitablauf von fünf Jahren seit der letzten Besichtigung

Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter leicht auf die Idee kommen, die Versorgung mit Strom, Gas, Wasser oder Heizenergie abzustellen. Der Vermieter will dann damit Druck auf den Mieter ausüben.

Dieses Vorgehen ist jedoch unzulässig solange ein gültiger Mietvertrag vorliegt. Denn während der Mietdauer hat der Vermieter die Verpflichtung, die Versorgung sicherzustellen. Denkbar wäre ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB, dass der Vermieter also seine Leistungen verweigert, solang der Mieter die Gegenleistung in Form der Mietzahlung nicht erbringt. Dieses Vorgehen scheitert aber daran, dass die Versorgung permanent geschuldet ist. Der Vermieter würdeseine Leistung also nicht nur zurückstellen, sondern für eine gewisse Zeit überhaupt nicht erbringen. Schließlich kann der Vermieter den Strom nicht einfach für die Vergangenheit nachliefern.

Anders ist dies aber, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Mieter nicht auszieht. Dann gibt es keine Versorgungspflicht des Vermieters mehr, da der Vertrag nicht mehr besteht. Daher darf der Vermieter in diesem Fall tatsächlich die Leitungen abklemmen.